Կապանի քաղաքային տնտեսության հիմնախնդիրներից մեկը (եթե ոչ գլխավորը) բազմաբնակարան շենքերի պահպանության ներկայիս դրվածքն է: Խնդրի կարեւորությունը հասկանալու համար հիշենք, որ քաղաքում կա 253 բազմաբնակարան շենք` 10989 բնակարանով, ինչը նշանակում է, որ համայնքի բնակչության մոտ 80 տոկոսն ապրում է բազմաբնակարան շենքերում: Եվ հարցը, որ բխում է դրանից, հետեւյալն է` իսկ ինչպե՞ս են պահպանվում այդ շենքերը, կառավարման ի՞նչ մեխանիզմ է կիրառվում:

Հարցը նաեւ մի էական առանձնահատկություն ունի` քաղաքի բազմաբնակարան շենքերը կառուցվել են խորհրդային տարիներին եւ ունեն (զգալի մասը) գրեթե հիսուն տարվա պատմություն: Եվ եթե խորհրդային տարիներին գործել է այդ շենքերի կառավարման ու պահպանման որոշակի համակարգ ու ինչ-որ չափով լուծվել են այդ շենքերում ծագող խնդիրները, ապա վերջին քսան եւ ավելի տարիներին դրանք անուշադրության են մատնվել եւ շարունակում են մնալ ուշադրությունից դուրս:

Հարցը եւս մեկ առանձնահատկություն ունի. այդ շենքերը շատ վաղուց բնակիչների սեփականությունն են, ասել է թե` բնակիչներն էլ պետք է մտահոգվեն դրանց պահպանմամբ, բայց… Բնակիչների զգալի մասը, հին օրերից եկող իներցիայի ուժով, կարծում է, թե պետությունը (այս դեպքում` քաղաքապետարանը) պարտավոր է լուծել շենքում առաջացող խնդիրները, իսկ պետությունը, ինչպես տեսնում ենք, շատ դեպքերում անտարբեր հայեցողի դերում է:

Մինչդեռ բազմաբնակարան շենքերում առկա են բազում խնդիրներ, որոնց կարելի է բախվել շենքերի բակերից մինչեւ տանիք: Բակերն անբարեկարգ են, չկա պատշաճ լուսավորություն, շատ տեղերում ասֆալտապատումից գրեթե հետք չի մնացել, շենքերի մուտքերը չունեն դռներ, քայքայված են աստիճանահարթակները, բացակայում են մուտքերի պատուհանները, բազրիքները կիսաքանդ են, ներքին ջրամատակարարման եւ ջրահեռացման ցանցերը մեծամասամբ վթարային են, կրող կառուցվածքները քայքայված են, նկուղները խոնավ են ջրային արտաթողումներից, վերելակները կամ չեն շահագործվում, կամ վթարային վիճակում են, տանիքները ենթակա են հիմնանորոգման եւ այլն: Տխուր այս պատկերին կարելի է բախվել գրեթե ամեն մի շենքում…

Օրենսդիրը, այնուհանդերձ, փորձել է կարգավորել խնդրո առարկային առնչվող իրավական դաշտը. նկատի ունեմ մասնավորապես «Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մասին» եւ «Համատիրությունների մասին» ՀՀ օրենքները: Ըստ դրանց` ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարումը կարող է իրականացվել շինության սեփականատերերի` բնակիչների կողմից ստեղծված իրավաբանական անձի կարգավիճակ ունեցող համատիրությունների միջոցով:

Համատիրությունները Կապանում քսանն են` «Կենտրոն», «Գետափ», «Մուշեղ Հարությունյան», «Երկաթուղայիններ», «Սպանդարյան», «Զորավար Դավիթ Բեկ», «Լեռնագործներ», «Սյունիք», «Հունան», «Հունան-1», «Սարահարթ», «Ձորք», «Հալիձոր», «Բաղաբերդ», «Բաղաբերդ-1», «Անդոկ», «Վահանավանք», «Ձորք-1», «Գարեգին Նժդեհ-1» եւ «Աջափնյակ»:

Գործնականում ի՞նչ է իրենից ներկայացնում համատիրությունը:

Յուրաքանչյուր համատիրություն ունի իր կառավարիչը եւ հաշվապահը, երբեմն` աշխատանքային գրասենյակ, եթե ֆինանսական հնարավորություն է ունենում: Համատիրություններն ունեն իրենց բյուջեն, որի մուտքերը համալրվում են կամ ավելի ճիշտ պետք է համալրվեն բնակիչներից ստացած վճարների հաշվին եւ, շատ հազվադեպ, օրենքով չարգելված այլ միջոցների հաշվին, օրինակ` որեւէ անհատի կամ կազմակերպության ֆինանսական օժանդակությամբ: Ըստ օրենքի` չեն նախատեսվում պետբյուջեից կամ համայնքային բյուջեից պարտադիր սուբսիդիաներ կամ լրավճարներ (դոտացիաներ): Եվ այսպես` համատիրության բյուջեի եկամուտները հիմնականում գոյանում են բնակիչների վճարումներից: Այդ վճարները ենթակա են պարտադիր գանձման, իսկ գոյացած ֆինանսական միջոցների ծախսերն ամփոփվում են տարեկան հաշվետվության մեջ: Բայց թե այս պարզ թվացող համակարգը գործնականում ինչ դրսեւորումներ է ունենում` փորձեցի պարզել որեւէ համատիրության օրինակով:

.…Զրուցակիցս Արշավիր Հարությունյանն է` «Սարահարթ» համատիրության նախագահը (այդ համատիրությունը ներառում է Շինարարների փողոցի մեկ տասնյակից ավելի բնակելի շենք): Նա համատիրության նախագահն է 1996 թվականից, իսկ մինչ այդ` երկար տարիներ, աշխատել է նաեւ տնային կառավարիչ: Նրա խոսքով` համեմատելու եզրեր չկան երկու այդ մարմնի` համատիրության եւ տնային կառավարչության միջեւ, որոնք գործառույթների առումով գրեթե նույնն են, բայց համատիրությունները, ի տարբերություն խորհրդային տարիների տնային կառավարչությունների, ունեն խիստ ձեւական բնույթ: Դրա համար զրուցակիցս նշեց մի քանի օբյեկտիվ պատճառ. չկա պետական կամ համայնքային իշխանությունների կողմից պարտադիր ֆինանսավորում, բնակչությունը չի մուծում վճարները, բյուջեի մուտքերը բավարար չեն անգամ հարկային պարտավորությունների կատարման համար: Նա ցույց տվեց նաեւ բյուջեի մուտքերը եւ ելքերը: Ամսական մուտքերը հավաքվող վճարներից կազմում են տասից մինչեւ քսան հազար դրամ, որով հնարավոր է եղել իրականացնել մի քանի բակային նստարանների մասնակի վերանորոգում: Բնակիչները շատ դեպքում խուսափում են վարձը վճարել, որն այս համատիրությունում կազմում է` մեկ ընտանիքի մասով` միջինը 125-130 դրամ: Արշավիր Հարությունյանի կարծիքով` ստեղծված իրավիճակից դուրս գալու ելք կարող է լինել համատիրության եւ բնակիչների միջեւ պայմանագրի կնքումը, որում հստակ կարտացոլվի յուրաքանչյուր կողմի պարտավորությունը: Այդ ամենով հանդերձ` այս համատիրությունը, թերեւս, քաղաքի ամենահաջողակներից է կողմնակի ֆինանսական օգնություններ եւ միջոցներ ներգրավելու առումով: Համատիրության սպասարկման տարածքում փողոցներն ասֆալտապատվել են «ԶՊՄԿ» ՓԲԸ-ի ներդրումների հաշվին, իսկ շենքերի 75 մուտք լիովին վերանորոգվել է դրամաշնորհային միջոցներով: Ֆինանսական միջոցների ներգրավման առումով այսօրինակ հնարավորություններով քաղաքի ոչ մի այլ համատիրություն պարծենալ չի կարող:

Համատիրություններում, ինչպես նշեցի, մեծամասամբ տիրում է գորշ վիճակ, որն ուղղակի ակհայտ է դառնում յուրաքանչյուր շենքի մուտքից: Այն, որ համատիրությունները ձեւական բնույթ են կրում, եւս մեկ անգամ հավաստեցին նրանց կանոնադրությունները, որոնցում ուղղակի արտատպված են հատվածներ վերը նշված օրենքներից եւ ուրիշ ոչինչ` տեղական առանձնահատկություններն արտացոլող:

Այս ոլորտի ուսումնասիրությունն ամբողջական չէր լինի առանց համատիրություն եւ ՏԻՄ փոխհարաբերությունների դիտարկման, ուստի հանդիպեցի նաեւ Կապանի քաղաքապետարանի ծրագրերի բաժնի պետ Ավետիք Համբարձումյանին: Նրա նկատառումներից եւս պարզ դարձավ, որ համատիրությունները, մեղմ ասած, չեն արդարացնում իրենց: Ավետիք Համբարձումյանի խոսքով` համայնքի բոլոր ղեկավարներն էլ ժամանակին փորձել են հնարավորինս մասնակցել քաղաքի բնակֆոնդի պահպանությանը` չնայած օրենքով այդ պարտականությունը չի դրված քաղաքապետարանի վրա: Իրականացվել է, մասնավորապես, տանիքների հիմնանորոգում` ելնելով համայնքային իշխանության եւ մարզպետարանի ներկայացուցիչներից կազմված հանձնաժողովի առաջարկներից: Այդ հանձնաժողովն ամեն տարի համատիրություններից ստանում է շենքերի ցանկը, որոնց տանիքներն առավել վթարային են եւ ունեն հրատապ վերանորոգման կարիք: Ցանկը հաստատվում է, եւ բյուջեից (կամ դոնորներից) հատկացված միջոցների հաշվին կատարվում են աշխատանքներ: Նորոգված տանիքներով շենքերը հանձնվում են համատիրություններին` պայմանագրով, որով վերջիններս ստանձնում են դրանց հետագա պահպանության պարտականությունը: Այդ գործընթացն իրականացվում է արդեն 2-3 տարի, բայց միջոցների սղության պատճառով քաղաքի շենքերի տանիքների մի փոքր մասն է միայն վերանորոգվել: Ավետիք Համբարձումյանի խոսքով` համատիրությունների եւ համայնքի միջեւ պայմանագրի առկայության դեպքում առավել արդյունավետ համագործակցություն կարող է ծավալվել, եթե պայմանագրում հստակ համաձայնեցված ու ամրագրված լինեն յուրաքանչյուր կողմի պարտականությունները` ի շահ քաղաքի բնակֆոնդի պահպանության:

Խնդրո առարկայի կարգավորման տարբերակներից մեկն էլ համակարգային բարեփոխումը կարող է լինել: Ավետիք Համբարձումյանն այդ առումով ընդգծեց համատիրությունների խոշորացման անհրաժեշտությունը: Կապանի համայնքային ներկայիս իշխանությունը հանդես է եկել առաջարկությամբ. մի քանի ամիս առաջ համայնքի ղեկավար Աշոտ Հայրապետյանը հանդիպել է համատիրությունների նախագահների հետ եւ առաջարկել` ինքնակամ լուծարել համատիրությունները, որից հետո միավորվել եւ Կապանում ստեղծել ընդամենը մի քանի համատիրություն: Կազմավորված առավել խոշոր համատիրությունների հետ քաղաքապետարանը պայմանագրային աշխատանքային հարաբերություն կստեղծեր, որը, անշուշտ, կբարձրացներ համատիրությունների գործունեության արդյունավետության մակարդակը: Սա, իրավամբ, առկա օրենսդրության պարագայում ամենախելամիտ լուծումը կարող էր լինել, բայց, ըստ Ավետիք Համբարձումյանի, համատիրությունների նախագահներից հնչեցին թե՛ կողմ, թե՛ դեմ կարծիքներ, եւ խնդիրն այդպես էլ մնաց օդում կախված:

Այս` իրավամբ խոցելի ոլորտը հիմնականում ունի հետեւյալ խնդիրները. նախ` Կապան համայնքի համար քսան համատիրության առկայությունը միայն աղճատում է առկա խնդիրների լուծման հնարվորությունները եւ առաջ բերում խոշորացման անհրաժեշտություն: Խորհրդային տարիներին, երբ քաղաքի բնակչության թիվն անհամեմատ ավելի շատ էր, տնային կառավարչությունների թիվը (եթե համարենք, որ նույն առաքելությունն ունեցող մարմին էր) ընդամենը վեց (կամ յոթ) է եղել: Համատիրությունների կրճատման կամ խոշորացման արդյունքում կկրճատվեն նաեւ բնակչության վճարումներից գոյացած բյուջեով պահվող որոշ խիստ ձեւական հաստիքներ, եւ այդ միջոցները կուղղվեն շենքերի պահպանմանը: Բացի այդ, առավել խոշոր համատիրությունները կարող են պայմանագիր կնքել քաղաքապետարանի հետ, եւ յուրաքանչյուրը կզբաղվի որեւէ կոնկրետ խնդրի լուծմամբ կամ որոշակի առաքելությամբ:

Կա նաեւ վճարների հավաքման ակնհայտ խնդիր: Ո՞րն է դրա պատճառը: Մեր կարծիքով` նախեւառաջ գոյություն ունի անվստահության խնդիր: Բնակչությունն իսկապես ունի լուրջ վերապահումներ համատիրություններին վստահելու հարցում, քանի որ վճարների հավաքման եւ դրանց ծախսման գործընթացը թափանցիկ չէ, եւ բնակչությունը, անգամ վճարունակ հատվածը, չի պատկերացնում, թե ինչ է կատարվում այդ` թեկուզ եւ փոքր գումարների հետ: Ընդ որում` անվստահություն կա ոչ միայն կոնկրետ համատիրության, այլեւ ամբողջ համակարգի եւ դրա նպատակահարմարության նկատմամբ: Այդ անվստահությունը հանգեցնում է նրան, որ վարձ վճարող բնակիչների թիվն ավելանալու փոխարեն նվազման միտում ունի, կան տարիներով կուտակված պարտքեր, չկան դրանց մարման կամ հավաքման մեխանիզմներ: Անվստահության պատճառներից մեկն էլ անիրազեկությունն է. բնակչության մի ստվար զանգված չի տիրապետում համատիրության գործունեության մասին որեւէ տեղեկության: Ելքը կարող էր լինել այն, օրինակ, որ համատիրությունները տարեկան գոնե երեքից չորս անգամ հանդես գային ամփոփ հաշվետվությամբ, որը կներառեր տեղեկատվություն վճարների հավաքման վիճակի, հավաքված գումարով իրականացված աշխատանքների մասին (եթե կլինեն այդպիսիք), ներկայացվեին առաջիկա պլանները կամ աշխատանքային նախագծերը: Վերջինս հատկապես կարող էր լավ շարժառիթ ծառայել, որ բնակիչները սկսեին վճարել: Ո՞ր գիտակից քաղաքացին, ի վերջո, չի վճարի այդ չնչին գումարը, եթե գիտենա եւ վստահի, որ դրանով ժամանակ անց իրենց բակում կամ շենքում ինչ-որ բան կարվի: Իսկ վճարի չափը դժվար թե լավատեսության տեղ թողնի: Դա Կապանում կազմում է 6-7 դրամ 1 ք.մ-ի համար, ինչն աներեւակայելի ցածր է: Համեմատության համար նշեմ, որ Երեւանում 1ք.մ-ի համար միջին վճարը հասնում է մինչեւ 300 դրամի: Մեզանում գործող վճարի չնչին չափն արդեն հուշում է, որ, եթե անգամ բոլորը վճարեն նախատեսված գումարը, միեւնույն է, ոչինչ փոխել կամ որեւէ էական աշխատանք իրականացնել հնարավոր չէ: Վճարները, կարելի է ստույգ ասել, կրում են ուղղակի ձեւական բնույթ եւ ունեն վերանայման կարիք, եթե պիտի հանդուրժվի համատիրությունների գոյությունը:

Ոչ պակաս մեկ կարեւոր խնդիր եւս` օրենսդրական դաշտի անլիարժեքությունը համատիրությունների եւ տեղական ինքնակառավարման մարմինների փոխհարաբերությունների շուրջ. եթե օրենքը կարգավորեր դրանք` տեղափոխելով փոխադարձ պարտավորությունների եւ իրավունքների դաշտ` ի շահ հանրային սեփականություն հանդիսացող գույքի պահպանման, ապա պատկերը կարող էր լիովին փոխվել:

Իսկ միգուցե գործող համատիրություններն առհասարակ (որպես առանձին իրավաբանական անձ) լուծարե՞նք եւ Կապան համայնքում ստեղծենք մեկ-երկու համատիրություն ու պայմանագրով կարգավորենք քաղաքապետարանի հետ հարաբերությունները, ինչպես եւ հարաբերությունները բնակիչների հետ:

Թվարկված եւ շատ այլ խնդիրներ ամբողջացնում են անմխիթար վիճակի պատկերը, որ առկա է քաղաքի ծերացող եւ պահպանության ու խնամքի կարիք ունեցող շենքերում: Ավելին` պահպանությունից զատ կա նաեւ բազմաբնակարան շենքերի անվտանգության խնդիր (կրող կառույցների հնացած, երբեմն քայքայված լինելու պատճառով), որն առավել հրատապ է: Այնպես որ քաղաքային տնտեսության այդ ոլորտը շուտափույթ միջամտության կարիք ունի: Եվ ուզում ենք հուսալ, որ օրենսդրական կամ վարչական փոփոխությունների շնորհիվ խնդրո առարկայի կարգավորումը կընթանա խելամիտ եւ արդիական պահանջներին համահունչ ճանապարհով:

ԱՐՓԻՆԵ ՀԱՐՈՒԹՅՈՒՆՅԱՆ